Ich habe eine Immobilie in Salzburg geerbt. Was muss ich beachten?

Immobilie geerbt in Salzburg: Was Erben jetzt beachten müssen

Wer in Salzburg ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erbt, muss meist mehrere Themen gleichzeitig klären: das Verlassenschaftsverfahren, mögliche Schulden, die Eintragung im Grundbuch, die Grunderwerbsteuer und die weitere Nutzung der Immobilie.

Eine Erbschaftssteuer fällt in Österreich derzeit nicht an. Der Erwerb einer Liegenschaft durch Erbschaft unterliegt jedoch grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Zusätzlich können Gebühren für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch sowie Kosten des Verlassenschaftsverfahrens entstehen.

Bevor Sie über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung entscheiden, sollten die rechtliche Ausgangslage, bestehende Belastungen und der tatsächliche Marktwert geklärt sein. Die folgenden Schritte zeigen, worauf es bei einer geerbten Immobilie in Salzburg ankommt.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Verlassenschaftsverfahren wird im Auftrag des Bezirksgerichts von einem Notar oder einem Notar als Gerichtskommissär geführt.
• Mit der Erbantrittserklärung entscheiden Erben auch über den Umfang ihrer Haftung für Nachlassverbindlichkeiten.
• Eine geerbte Immobilie unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer; eine allgemeine Befreiung wegen Eigennutzung oder Hauptwohnsitz besteht dafür nicht.
• Für Grundvermögen gilt beim unentgeltlichen Erwerb ein Stufentarif von 0,5 %, 2 % und 3,5 % vom Grundstückswert.
• Grundstückswert und aktueller Marktwert sind nicht dasselbe.
• Bei mehreren Erben sind Verkauf und andere wesentliche Entscheidungen gemeinsam abzustimmen.
• Vor einem späteren Verkauf sollte geprüft werden, ob Immobilienertragsteuer anfällt.

Schritt 1: Verlassenschaftsverfahren und Haftung klären

Nach einem Todesfall leitet das zuständige Bezirksgericht das Verlassenschaftsverfahren ein. Die praktische Abwicklung übernimmt in der Regel ein Notar oder ein Notar als Gerichtskommissär.

Im Verfahren wird festgestellt,

• welche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zur Verlassenschaft gehören,
• ob ein Testament oder eine andere letztwillige Verfügung vorhanden ist,
• wer als Erbe infrage kommt,
• in welchem Umfang die Erben den Nachlass übernehmen.

Erbantrittserklärung nicht vorschnell abgeben

Erben können eine unbedingte oder eine bedingte Erbantrittserklärung abgeben.

Bei einer unbedingten Erbantrittserklärung haften Erben grundsätzlich unbeschränkt für die Schulden der Verlassenschaft – auch mit ihrem eigenen Vermögen.

Bei einer bedingten Erbantrittserklärung ist die Haftung grundsätzlich auf den Wert des übernommenen Nachlasses und auf die jeweilige Erbquote begrenzt. Dafür ist regelmäßig eine genauere Erfassung und Bewertung des Nachlassvermögens erforderlich.

Gerade wenn Kredite, offene Abgaben, Bürgschaften oder andere Verpflichtungen nicht vollständig geklärt sind, sollte die Form der Erbantrittserklärung mit dem Gerichtskommissär oder einer rechtlichen Beratung besprochen werden.

Kredite, Pfandrechte und laufende Kosten prüfen

Bei einer geerbten Immobilie sollten frühzeitig folgende Punkte erhoben werden:

• offene Wohn- oder Sanierungskredite,
• im Grundbuch eingetragene Pfandrechte,
• laufende Betriebskosten und Versicherungen,
• offene Gemeindeabgaben,
• Rückstände bei Eigentümergemeinschaften,
• größere bereits beschlossene Sanierungen.

Der im Grundbuch eingetragene Pfandbetrag entspricht dabei nicht automatisch der aktuell offenen Kreditsumme. Den tatsächlichen Saldo kann nur die finanzierende Bank bestätigen.

Einantwortungsbeschluss abwarten

Nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens erlässt das Bezirksgericht den Einantwortungsbeschluss. Darin wird festgehalten, wer den Nachlass und in welcher Quote erbt.

Der Einantwortungsbeschluss bildet regelmäßig die Grundlage dafür, das Eigentumsrecht an der geerbten Liegenschaft im Grundbuch eintragen zu lassen.

Schritt 2: Grundbuch und Eigentumsverhältnisse prüfen

Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Rechte oder Belastungen auf der Liegenschaft bestehen.

Besonders relevant sind:

• Pfandrechte,
• Wohnrechte,
• Fruchtgenussrechte,
• Dienstbarkeiten,
• Veräußerungs- oder Belastungsverbote,
• Baurechte,
• eingetragene Reallasten.

Solche Eintragungen können die Nutzung, Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit erheblich beeinflussen.

Was gilt bei mehreren Erben?

Erben mehrere Personen dieselbe Immobilie, werden sie nach der Einantwortung grundsätzlich entsprechend ihren Erbquoten Miteigentümer.

Ein Verkauf der gesamten Immobilie setzt daher regelmäßig die Zustimmung aller Miteigentümer voraus. Auch bei Vermietung, größeren Investitionen oder einer internen Übernahme sollte frühzeitig geklärt werden,

• wer die Immobilie nutzen darf,
• wer laufende Kosten trägt,
• ob ein Erbe die Anteile der anderen übernehmen möchte,
• wie ein möglicher Verkaufserlös verteilt wird.

Lässt sich keine gemeinsame Lösung finden, kann als letzter Ausweg eine gerichtliche Aufhebung der Gemeinschaft infrage kommen. Da dies erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben kann, ist vorher eine individuelle rechtliche Beratung sinnvoll.

Grundbuch berichtigen lassen

Nach der Einantwortung sollte grundsätzlich auch das Eigentumsrecht im Grundbuch berichtigt werden. Dadurch wird die Eigentumssituation nach außen eindeutig dokumentiert und die Erben können uneingeschränkt über die Liegenschaft verfügen.

Ausnahme bei einem geplanten Verkauf:

Soll die geerbte Immobilie unmittelbar nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens verkauft werden, kann es in vielen Fällen sinnvoll sein, dass sich die Erben nicht zuerst selbst als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Erfolgt die Eigentumsübertragung direkt auf den Käufer, kann dadurch die Grundbucheintragungsgebühr für die Eintragung der Erben eingespart werden. Ob diese Vorgangsweise im konkreten Fall möglich und sinnvoll ist, sollte vorab mit dem Notar oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.

Schritt 3: Grunderwerbsteuer und Gebühren richtig einordnen

In Österreich fällt derzeit keine Erbschaftssteuer an. Wird eine Liegenschaft geerbt, entsteht jedoch grundsätzlich Grunderwerbsteuer.

Für Grundvermögen wird beim unentgeltlichen Erwerb der Stufentarif auf den Grundstückswert angewendet:

• 0,5 % für die ersten 250.000 Euro,
• 2 % für die nächsten 150.000 Euro,
• 3,5 % für den darüberliegenden Teil.

Der Steuersatz von 3,5 % gilt somit nur für jenen Teil des Grundstückswerts, der 400.000 Euro übersteigt – nicht für den gesamten Grundstückswert.

Beispiel zur Berechnung

Beträgt der maßgebliche Grundstückswert 500.000 Euro, ergibt sich rechnerisch:

• 0,5 % von 250.000 Euro = 1.250 Euro
• 2 % von 150.000 Euro = 3.000 Euro
• 3,5 % von 100.000 Euro = 3.500 Euro

Die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem vereinfachten Beispiel insgesamt 7.750 Euro.

Zu beachten ist, dass frühere unentgeltliche Erwerbe innerhalb bestimmter Zeiträume oder Erwerbsketten bei der Tarifstufe berücksichtigt werden können. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gelten außerdem eigene Regeln.

Keine allgemeine Hauptwohnsitzbefreiung bei der Grunderwerbsteuer

Die häufig genannte Hauptwohnsitzbefreiung betrifft nicht die Grunderwerbsteuer beim Erben einer Immobilie.

Sie kann unter bestimmten Voraussetzungen bei einem späteren Verkauf für die Immobilienertragsteuer relevant sein. Für den Erwerb durch Erbschaft besteht jedoch keine allgemeine Grunderwerbsteuerbefreiung, nur weil der Erbe die Immobilie selbst bewohnen möchte.

Wer meldet den Erwerb an das Finanzamt?

Die Grunderwerbsteuer wird nicht durch eine allgemeine Meldung sämtlicher Erbschaften durch den Erben abgewickelt.

Die steuerbare Grundstücksübertragung wird regelmäßig durch einen Notar oder Rechtsanwalt über FinanzOnline angezeigt oder selbst berechnet.

Schritt 4: Grundstückswert und Marktwert auseinanderhalten

Der Grundstückswert dient insbesondere als steuerliche Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Der Marktwert oder Verkehrswert beantwortet dagegen die Frage, welcher Preis unter den aktuellen Marktbedingungen voraussichtlich erzielbar ist.

Beide Werte können deutlich voneinander abweichen.

Wie wird der Grundstückswert ermittelt?

Für Grundvermögen kann der Grundstückswert grundsätzlich

• nach dem Pauschalwertmodell,
• anhand geeigneter Immobiliendurchschnittspreise oder
• durch Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

ermittelt werden.

Das Pauschalwertmodell berücksichtigt unter anderem Bodenwert, Grundstücksfläche, Hochrechnungsfaktor, Gebäudefläche, Baukostenfaktor, Alter und Art des Gebäudes.

Welche Methode im konkreten Fall sinnvoll ist, sollte mit dem Parteienvertreter oder einer steuerlichen Beratung abgestimmt werden.

Wann ist eine Marktwertermittlung sinnvoll?

Eine professionelle Marktwertermittlung ist besonders hilfreich, wenn

• die Immobilie verkauft werden soll,
• mehrere Erben eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage benötigen,
• ein Erbe die Anteile der anderen übernehmen möchte,
• Ausgleichszahlungen verhandelt werden,
• Sanierungsbedarf oder besondere Rechte den Wert beeinflussen,
• unklar ist, ob sich Vermietung oder Verkauf wirtschaftlich besser rechnet.

Für die Marktwertermittlung werden insbesondere Lage, Zustand, tatsächliche Nutzbarkeit, Grundriss, Ausstattung, Sanierungen, Energiezustand und aktuelle Vergleichspreise berücksichtigt.

Schritt 5: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Sind Verlassenschaftsverfahren, Belastungen und Wert geklärt, stehen grundsätzlich drei Möglichkeiten offen.

Die Immobilie selbst nutzen

Eine Eigennutzung kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie zur persönlichen Lebensplanung passt und langfristig finanzierbar ist.

Vor der Entscheidung sollten insbesondere geprüft werden:

• notwendige Sanierungen,
• laufende Betriebskosten,
• Finanzierung oder Übernahme bestehender Kredite,
• Erhaltungskosten,
• Lage und tatsächlicher Wohnbedarf.

Bei mehreren Erben muss zusätzlich geklärt werden, wie die übrigen Anteile übernommen oder abgegolten werden.

Die Immobilie vermieten

Eine Vermietung kann laufende Einnahmen bringen, ist aber keine rein passive Lösung.

Zu berücksichtigen sind unter anderem:

• Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes,
• erzielbarer Mietzins,
• steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen,
• Instandhaltung und Rücklagen,
• Verwaltung,
• Leerstands- und Mietausfallsrisiko,
• Abstimmung zwischen mehreren Eigentümern.

Vor allem bei älteren Wohnungen oder Häusern sollte geprüft werden, welche Investitionen vor einer Vermietung notwendig sind und ob diese wirtschaftlich vertretbar sind.

Die Immobilie verkaufen

Ein Verkauf ist häufig sinnvoll, wenn

• keine Eigennutzung geplant ist,
• mehrere Erben den Nachlass aufteilen möchten,
• laufende Kosten oder Kredite belasten,
• größere Sanierungen bevorstehen,
• die Immobilie nicht wirtschaftlich vermietet werden kann.

Vor Beginn der Vermarktung sollten die Eigentumsverhältnisse, alle Belastungen, der Energieausweis und die wesentlichen Bau- und Objektunterlagen geklärt sein.

Welche Unterlagen werden für eine geerbte Immobilie benötigt?

Für Bewertung, Vermietung oder Verkauf werden regelmäßig folgende Unterlagen benötigt:

• Einantwortungsbeschluss,
• aktueller Grundbuchauszug,
• Baupläne und Grundrisse,
• Baubewilligungen sowie Fertigstellungsanzeige oder Benützungsbewilligung,
• Energieausweis,
• Flächenaufstellungen,
• Unterlagen über Sanierungen,
• Betriebskostenabrechnungen,
• bei Eigentumswohnungen zusätzlich Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Rücklagenstand und Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Fehlen Unterlagen, sollte frühzeitig geklärt werden, ob sie beim Gericht, bei der Gemeinde, der Hausverwaltung oder früher beauftragten Fachleuten beschafft werden können.

Was gilt, wenn die geerbte Immobilie verkauft wird?

Der Erwerb durch Erbschaft selbst löst grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer aus, weil keine entgeltliche Veräußerung vorliegt.

Wird die Immobilie später verkauft, kann jedoch Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen.

Für die steuerliche Beurteilung sind unter anderem relevant:

• wann und wie der verstorbene Eigentümer die Immobilie erworben hat,
• ob steuerliches Alt- oder Neuvermögen vorliegt,
• welche Anschaffungs- und Herstellungskosten nachweisbar sind,
• ob eine gesetzliche Befreiung greift,
• ob die Immobilie umgewidmet wurde.

Die Hauptwohnsitzbefreiung des verstorbenen Eigentümers geht nicht automatisch auf die Erben über. Ob der Erbe selbst eine Befreiung erfüllen kann, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und der konkreten Nutzung ab.

Vor einem Verkauf sollte die Immobilienertragsteuer daher frühzeitig durch den Vertragserrichter oder eine steuerliche Beratung geprüft werden.

Schenkung zu Lebzeiten oder Vererbung?

Auch bei einer Schenkung von Immobilien fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an.

Ob eine Übergabe zu Lebzeiten oder eine spätere Vererbung sinnvoller ist, hängt nicht allein von der Steuer ab. Zu berücksichtigen sind unter anderem:

• Absicherung der übergebenden Person,
• Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht,
• Pflichtteilsansprüche,
• Pflege- und Unterhaltsfragen,
• Rückforderungsrechte,
• finanzielle Folgen für Übergeber und Übernehmer,
• spätere Verwertung oder Belastung der Immobilie.

Eine Übertragung zu Lebzeiten sollte daher nicht ausschließlich anhand der aktuellen Steuerbelastung entschieden werden. Eine abgestimmte Beratung durch Notar, Rechtsanwalt und gegebenenfalls Steuerberater verhindert, dass steuerliche Vorteile mit unerwünschten rechtlichen Folgen verbunden sind.

Fazit

Wer eine Immobilie in Salzburg erbt, sollte nicht zuerst über Verkauf oder Vermietung entscheiden, sondern die rechtliche und wirtschaftliche Ausgangslage klären.

Besonders wichtig sind:

• die passende Erbantrittserklärung,
• ein vollständiger Überblick über Schulden und Belastungen,
• die rechtzeitige Berichtigung des Grundbuchs,
• die korrekte Berechnung der Grunderwerbsteuer,
• die Unterscheidung zwischen Grundstückswert und Marktwert,
• eine gemeinsame Lösung bei mehreren Erben,
• die Prüfung der Immobilienertragsteuer vor einem späteren Verkauf.

Eine objektive Marktwertermittlung schafft eine verlässliche Grundlage für die weitere Entscheidung. Rechtliche und steuerliche Fragen sollten getrennt davon mit den jeweils zuständigen Fachpersonen geklärt werden.

FAQ – Immobilie geerbt in Salzburg

Quellen

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