Was ist besser – Immobilie in Salzburg verkaufen oder vermieten?

Immobilie verkaufen oder vermieten in Salzburg: Welche Entscheidung ist langfristig sinnvoll?

Eine freie Immobilie eröffnet mehrere Möglichkeiten: verkaufen, vermieten oder vorerst behalten. Was zunächst nach einer einfachen Entscheidung klingt, wird bei genauerem Hinsehen schnell komplex.

Ein Verkauf schafft sofort verfügbares Kapital und beendet den laufenden Aufwand. Eine Vermietung kann regelmäßige Einnahmen bringen und die Immobilie langfristig als Vermögenswert erhalten. Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt jedoch nicht allein vom möglichen Verkaufspreis oder von der monatlichen Miete ab.

Entscheidend sind der tatsächliche Nettoverkaufserlös, der langfristig verbleibende Mietüberschuss, der Zustand der Immobilie, die steuerlichen Folgen und Ihre persönliche Lebensplanung.

Dieser Ratgeber zeigt, welche Punkte Sie vor der Entscheidung prüfen sollten und wann in Salzburg mehr für einen Verkauf oder eine Vermietung spricht.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn Sie Kapital benötigen, größere Sanierungen bevorstehen oder Sie keinen laufenden Verwaltungsaufwand möchten.
• Eine Vermietung kann langfristig Vermögen erhalten, wenn die Immobilie wirtschaftlich vermietbar ist und nach allen Kosten ein ausreichender Überschuss bleibt.
• Verglichen werden sollten nicht Verkaufspreis und Jahresmiete, sondern Nettoverkaufserlös und tatsächlicher Nettomietüberschuss.
• Vor einer Vermietung muss geklärt werden, ob das Mietrechtsgesetz vollständig, teilweise oder nicht anwendbar ist.
• Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Bestimmte Aufwendungen und Abschreibungen können steuerlich berücksichtigt werden.
• Bei einem Verkauf kann Immobilienertragsteuer anfallen. Eine allgemeine zehnjährige Spekulationsfrist gibt es in Österreich nicht mehr.
• Eine aktuell vermietete Immobilie spricht meist einen kleineren Käuferkreis an als eine bestandsfreie Immobilie.
• Eine realistische Marktwert- und Mietzinseinschätzung bildet die Grundlage für die Entscheidung.

Entscheidungshilfe: Was spricht eher für Verkauf oder Vermietung?

Schritt 1: Persönliche Ziele und Zeitplanung klären

Vor jeder Berechnung steht die Frage, was Sie mit der Immobilie langfristig erreichen möchten.

Benötigen Sie das Kapital beispielsweise für den Kauf einer anderen Immobilie, die Rückzahlung eines Kredits oder Ihre finanzielle Absicherung, kann ein Verkauf die passende Lösung sein.

Möchten Sie die Immobilie dagegen langfristig behalten, später selbst nutzen oder innerhalb der Familie weitergeben, kann eine Vermietung sinnvoller erscheinen.

Dabei sollte auch der zeitliche Horizont berücksichtigt werden. Wer bereits weiß, dass die Immobilie in wenigen Jahren verkauft werden soll, muss prüfen, ob eine zwischenzeitliche Vermietung wirklich zweckmäßig ist.

Ein bestehendes Mietverhältnis kann einen späteren Verkauf erschweren, weil die Immobilie dann vor allem für Anleger interessant ist. Eigennutzer können eine vermietete Wohnung in der Regel nicht kurzfristig selbst beziehen.

Schritt 2: Den aktuellen Marktwert realistisch bestimmen

Für einen sinnvollen Vergleich muss zuerst bekannt sein, welchen Preis die Immobilie aktuell am Markt voraussichtlich erzielen kann.

Online-Rechner oder allgemeine Quadratmeterpreise bieten dafür nur eine grobe Orientierung. Selbst innerhalb eines Stadtteils können erhebliche Preisunterschiede bestehen.

Für den Marktwert sind unter anderem relevant:

• genaue Lage und unmittelbares Wohnumfeld,
• Wohn- und Grundstücksfläche,
• Stockwerk und Lift,
• Ausrichtung und Belichtung,
• Grundriss und Nutzbarkeit,
• Balkon, Terrasse oder Garten,
• Stellplätze und Nebenflächen,
• Baujahr und Gebäudezustand,
• durchgeführte und anstehende Sanierungen,
• rechtliche und bauliche Besonderheiten,
• bestehende Mietverhältnisse.

Bei Eigentumswohnungen spielen zusätzlich der Zustand der Wohnanlage, die Höhe der Rücklage und geplante Arbeiten an allgemeinen Gebäudeteilen eine wichtige Rolle.

Der Marktwert ist nicht mit dem gewünschten Angebotspreis gleichzusetzen. Ein zu hoher Angebotspreis kann die Vermarktungsdauer verlängern und dazu führen, dass die Immobilie später nur nach mehreren Preisreduktionen verkauft wird.

Schritt 3: Den Nettoverkaufserlös berechnen

Der mögliche Verkaufspreis entspricht nicht jenem Betrag, der nach dem Verkauf tatsächlich zur Verfügung steht.

Vom Verkaufserlös können unter anderem abzuziehen sein:

• offene Kreditverbindlichkeiten,
• Immobilienertragsteuer,
• Maklerprovision,
• Kosten für die Berechnung der Immobilienertragssteuer,
• Kosten für die Löschung von Pfandrechten,
• notwendige Unterlagen oder technische Prüfungen,
• vereinbarte Reparaturen oder Räumungskosten.

Immobilienertragsteuer berücksichtigen

Gewinne aus privaten Grundstücksveräußerungen unterliegen in Österreich grundsätzlich der Immobilienertragsteuer. Der besondere Steuersatz beträgt grundsätzlich 30 Prozent.

Die konkrete Berechnung hängt insbesondere davon ab,

• wann die Immobilie angeschafft wurde,
• ob steuerliches Alt- oder Neuvermögen vorliegt,
• welche Anschaffungs- und Herstellungskosten nachgewiesen werden können,
• ob größere Investitionen steuerlich berücksichtigt werden können,
• ob eine gesetzliche Befreiung anwendbar ist,
• ob eine Umwidmung stattgefunden hat.

Eine allgemeine zehnjährige Spekulationsfrist, nach deren Ablauf Immobilien automatisch steuerfrei verkauft werden können, besteht in Österreich nicht mehr.

Hauptwohnsitzbefreiung prüfen

Ein Verkauf kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Immobilienertragsteuer befreit sein, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

Grundsätzlich kommen zwei Varianten infrage:

• durchgehende Nutzung als Hauptwohnsitz seit der Anschaffung für mindestens zwei Jahre bis zur Veräußerung,
• durchgehende Nutzung als Hauptwohnsitz für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung.

Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, sollte vor dem Verkauf durch den Vertragserrichter oder eine steuerliche Beratung geprüft werden.

Schritt 4: Die erzielbare Miete rechtlich prüfen

Für die Entscheidung zur Vermietung genügt es nicht, sich an aktuellen Inseraten zu orientieren.

Zuerst muss geklärt werden, welche mietrechtlichen Bestimmungen für die Immobilie gelten. Je nach Gebäude und Mietobjekt kann das Mietrechtsgesetz

• vollständig,
• teilweise oder
• gar nicht

anwendbar sein.

Davon hängen unter anderem Mietzinsbildung, Kündigungsschutz, Befristung und Erhaltungspflichten ab.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann die zulässige Miethöhe begrenzt sein. Im Teilanwendungsbereich gelten bestimmte Schutzbestimmungen, während die Mietzinsbildung grundsätzlich weniger stark beschränkt ist. Außerhalb des Mietrechtsgesetzes gelten vor allem die allgemeinen Bestimmungen des ABGB.

Vor allem bei Altbauwohnungen sollte der zulässige Mietzins fachlich geprüft werden. Eine hohe Miete im Inserat bedeutet nicht automatisch, dass diese auch rechtlich vereinbart werden darf.

Befristung sorgfältig gestalten

Auch die Befristung eines Mietvertrags muss den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.

Fehler bei der Vertragsgestaltung können dazu führen, dass eine vereinbarte Befristung nicht wirksam ist oder später Streit über Kündigungsmöglichkeiten entsteht.

Der Mietvertrag sollte deshalb nicht lediglich aus einer allgemeinen Internetvorlage übernommen werden, sondern auf die konkrete Immobilie und den jeweiligen Anwendungsbereich abgestimmt sein.

Schritt 5: Den tatsächlichen Mietüberschuss berechnen

Die häufig verwendete Rechnung

Monatsmiete × zwölf Monate = Jahresertrag

sagt wenig darüber aus, wie rentabel eine Vermietung tatsächlich ist.

Von den laufenden Mieteinnahmen müssen jene Kosten abgezogen werden, die nicht auf den Mieter überwälzt werden können.

Dazu können gehören:

• Instandhaltung innerhalb der Wohnung,
• Reparaturen und Austausch defekter Ausstattung,
• nicht verrechenbare Betriebskosten,
• Verwaltungskosten,
• Versicherungen,
• Steuerberatung,
• Leerstandszeiten,
• Kosten bei einem Mieterwechsel,
• finanzielle Vorsorge für größere Sanierungen,
• Einkommensteuer auf den steuerpflichtigen Überschuss.

Auch die Tilgung eines Kredits muss bei der persönlichen Liquiditätsplanung berücksichtigt werden, selbst wenn sie steuerlich nicht in gleicher Weise abzugsfähig ist wie bestimmte Zinsaufwendungen.

Vereinfachtes Rechenbeispiel

Eine Wohnung könnte voraussichtlich um 480.000 Euro verkauft werden. Nach Abzug angenommener Verkaufsnebenkosten und einer möglichen Steuerbelastung verbleiben in diesem vereinfachten Beispiel 445.000 Euro.

Bei einer Vermietung wird folgende Rechnung angenommen:

• monatliche Nettomiete: 1.250 Euro,
• jährliche Nettomiete: 15.000 Euro,
• nicht überwälzbare Kosten und Rücklagen: 3.600 Euro,
• angenommener Leerstand und Neuvermietungsaufwand: 900 Euro,
• verbleibender Überschuss vor Finanzierung und Einkommensteuer: 10.500 Euro.

Der vereinfachte jährliche Überschuss entspricht damit rund 2,4 Prozent des angenommenen Nettoverkaufserlöses.

Diese Zahl allein entscheidet noch nicht über Verkauf oder Vermietung. Zusätzlich sind eine mögliche Wertentwicklung, künftige Sanierungen, die Finanzierung und die steuerliche Situation zu berücksichtigen.

Das Beispiel zeigt aber, warum eine attraktive Monatsmiete nicht automatisch eine hohe Rendite bedeutet.

Schritt 6: Sanierungsbedarf und Rücklagen einbeziehen

Eine Immobilie kann über mehrere Jahre geringe Kosten verursachen und anschließend eine größere Investition benötigen.

Bei einem Einfamilienhaus kommen beispielsweise folgende Arbeiten infrage:

• Dachsanierung,
• Austausch der Heizung,
• Fassadenarbeiten,
• Erneuerung von Fenstern,
• Sanierung von Leitungen,
• Trockenlegung oder Abdichtung,
• Anpassungen an aktuelle technische Standards.

Bei einer Eigentumswohnung betrifft der Sanierungsbedarf nicht nur die Wohnung selbst.

Vor einer Vermietung sollten daher insbesondere geprüft werden:

• aktueller Stand der Rücklage,
• letzte Jahresabrechnungen,
• Protokolle der Eigentümerversammlungen,
• bereits beschlossene Sanierungen,
• vorhandene Angebote oder Kostenschätzungen,
• geplante Sondervorschreibungen,
• Zustand von Dach, Fassade, Lift und Haustechnik.

Eine hohe monatliche Miete kann wirtschaftlich wenig attraktiv sein, wenn in den nächsten Jahren erhebliche Investitionen zu erwarten sind.

Schritt 7: Aufwand und Verantwortung realistisch bewerten

Vermietung ist nicht vollständig passiv.

Auch bei einem zuverlässigen Mieter entstehen regelmäßig Aufgaben:

• Erstellung eines rechtssicheren Mietvertrags,
• Prüfung und Auswahl von Interessenten,
• Übergabe und Dokumentation des Zustands,
• Abrechnung und Kontrolle der Zahlungen,
• Organisation von Reparaturen,
• Abstimmung mit Hausverwaltung und Professionisten,
• Bearbeitung von Schäden oder Beschwerden,
• Rücknahme und Neuvermietung nach Vertragsende.

Diese Aufgaben können an eine Hausverwaltung oder einen Immobilienmakler ausgelagert werden. Die dadurch entstehenden Kosten müssen jedoch in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einfließen.

Wer sich nicht langfristig mit der Immobilie beschäftigen möchte oder räumlich weit entfernt lebt, kann durch einen Verkauf deutlich entlastet werden.

Wann spricht mehr für einen Verkauf?

Ein Verkauf kann insbesondere sinnvoll sein, wenn

• das Kapital für andere Vorhaben benötigt wird,
• bestehende Kredite zurückgezahlt werden sollen,
• größere Sanierungen oder Sondervorschreibungen bevorstehen,
• nur ein geringer Mietüberschuss zu erwarten ist,
• keine ausreichenden Rücklagen vorhanden sind,
• Sie keinen laufenden Verwaltungsaufwand möchten,
• die Immobilie aktuell frei verfügbar ist,
• mehrere Eigentümer eine klare Aufteilung des Vermögens wünschen,
• ein späterer Eigenbedarf nicht geplant ist.

Auch die Zusammensetzung des Käuferkreises ist relevant.

Eine freie Wohnung ist sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger interessant. Eine langfristig vermietete Wohnung richtet sich überwiegend an Käufer, die eine Kapitalanlage suchen. Je nach Miethöhe, Vertragsdauer und Rendite kann sich dies auf den erzielbaren Verkaufspreis auswirken.

Wann spricht mehr für eine Vermietung?

Eine Vermietung kann insbesondere sinnvoll sein, wenn

• die Immobilie langfristig im Eigentum bleiben soll,
• eine spätere Eigennutzung denkbar ist,
• regelmäßige Einnahmen gewünscht sind,
• die Immobilie gut vermietbar ist,
• die rechtlich zulässige Miete einen ausreichenden Überschuss ermöglicht,
• keine größeren Sanierungen bevorstehen,
• ausreichende finanzielle Rücklagen vorhanden sind,
• der laufende Aufwand übernommen oder professionell ausgelagert werden kann,
• ein sofortiger Verkauf wirtschaftlich oder persönlich nicht gewünscht ist.

Eine Vermietung kann außerdem sinnvoll sein, wenn der aktuelle Verkaufszeitpunkt ungünstig erscheint und ausreichend finanzieller Spielraum vorhanden ist, um eine spätere Entscheidung abzuwarten.

Dabei sollte jedoch nicht selbstverständlich von steigenden Immobilienpreisen ausgegangen werden. Wertentwicklungen lassen sich nicht sicher vorhersagen und können je nach Lage, Objektart und Zustand unterschiedlich verlaufen.

Zuerst vermieten und später verkaufen?

Diese Möglichkeit wirkt auf den ersten Blick besonders flexibel. Sie kann jedoch Nachteile haben.

Ein befristeter Mietvertrag endet nicht automatisch zu jedem gewünschten Verkaufszeitpunkt. Auch ein Verkauf beendet ein bestehendes Mietverhältnis grundsätzlich nicht.

Der Käufer übernimmt die Immobilie regelmäßig mit dem bestehenden Mietverhältnis und den daraus resultierenden Rechten und Pflichten.

Vor einer zwischenzeitlichen Vermietung sollte daher geklärt werden:

• wann ein Verkauf voraussichtlich geplant ist,
• welche Laufzeit der Mietvertrag haben soll,
• ob die Befristung rechtlich wirksam gestaltet werden kann,
• welche Kündigungsmöglichkeiten bestehen,
• ob die Immobilie später frei oder vermietet verkauft werden soll,
• wie sich das Mietverhältnis auf den möglichen Verkaufspreis auswirken kann.

Wer die Immobilie bereits in naher Zukunft verkaufen möchte, sollte die Vermietung nicht nur wegen kurzfristiger Einnahmen beginnen.

Welche Unterlagen werden für die Entscheidung benötigt?

Für eine fundierte Berechnung sollten möglichst folgende Unterlagen vorliegen:

• aktueller Grundbuchauszug,
• Baupläne und Flächenaufstellungen,
• Energieausweis,
• Unterlagen über Sanierungen,
• Betriebskostenabrechnungen,
• offene Kreditstände,
• Nachweise über Anschaffungs- und Herstellungskosten,
• bei Eigentumswohnungen der Rücklagenstand,
• Protokolle der Eigentümerversammlungen,
• Informationen über geplante Sanierungen,
• bei vermieteten Immobilien der Mietvertrag und die aktuelle Mietvorschreibung.

Fehlende Unterlagen können sowohl die Bewertung als auch die steuerliche Berechnung erschweren.

Insbesondere Rechnungen über größere Investitionen sollten dauerhaft aufbewahrt werden, da sie bei einem späteren Verkauf oder im Rahmen der Vermietung steuerlich relevant sein können.

Die häufigsten Fehler bei der Entscheidung

Nur Verkaufspreis und Monatsmiete vergleichen

Ein Kaufpreis von 500.000 Euro und eine Monatsmiete von 1.500 Euro lassen sich nicht unmittelbar gegenüberstellen.

Entscheidend sind der Nettoverkaufserlös und der Überschuss nach allen laufenden Kosten.

Sanierungen zu optimistisch einschätzen

Gerade bei älteren Immobilien werden künftige Investitionen häufig zu niedrig angesetzt oder vollständig ausgeblendet.

Mietrecht erst nach der Entscheidung prüfen

Die wirtschaftliche Berechnung ist nur aussagekräftig, wenn sie auf einer rechtlich zulässigen Miete basiert.

Steuern nicht frühzeitig berücksichtigen

Sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung entstehen steuerliche Folgen. Diese sollten vor und nicht erst nach der Entscheidung geprüft werden.

Den eigenen Zeitaufwand mit null bewerten

Organisation, Kommunikation und Problemlösung benötigen Zeit. Auch dieser Aufwand gehört zur Gesamtbetrachtung.

Eine mögliche Wertsteigerung als sicher voraussetzen

Immobilien können langfristig an Wert gewinnen. Eine Garantie dafür gibt es jedoch nicht.

Checkliste: Verkaufen oder vermieten?

Vor der endgültigen Entscheidung sollten Sie folgende Fragen beantworten:

• Wie hoch ist der realistische aktuelle Marktwert?
• Welcher Nettoverkaufserlös bleibt nach Kosten, Krediten und Steuern?
• Welche Nettomiete ist realistisch und rechtlich zulässig?
• Welche laufenden Kosten können nicht weiterverrechnet werden?
• Wie hoch ist der tatsächliche Überschuss vor und nach Steuern?
• Welche Sanierungen sind in den nächsten Jahren zu erwarten?
• Sind ausreichende Rücklagen vorhanden?
• Welcher Bereich des Mietrechtsgesetzes ist anwendbar?
• Möchten Sie langfristig Vermieter sein?
• Ist eine spätere Eigennutzung geplant?
• Soll die Immobilie in absehbarer Zeit verkauft werden?
• Wie wirkt sich ein Mietverhältnis auf einen späteren Verkauf aus?
• Gibt es mehrere Eigentümer, die der Entscheidung zustimmen müssen?
• Welche Alternative haben Sie für den Nettoverkaufserlös?

Erst wenn diese Fragen geklärt sind, können Verkauf und Vermietung sinnvoll miteinander verglichen werden.

Fazit

Ob eine Immobilie in Salzburg verkauft oder vermietet werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Ein Verkauf schafft sofortige Liquidität, beendet den laufenden Verwaltungsaufwand und kann besonders bei einer freien Immobilie einen größeren Käuferkreis ansprechen.

Eine Vermietung kann regelmäßige Einnahmen ermöglichen und die Immobilie langfristig als Vermögenswert erhalten. Sie ist jedoch nur dann wirtschaftlich sinnvoll, wenn die erzielbare Miete rechtlich zulässig ist und nach Instandhaltung, Leerstand, Verwaltung und Steuern ein ausreichender Überschuss verbleibt.

Die wichtigste Grundlage für die Entscheidung ist daher eine realistische Gegenüberstellung von

• aktuellem Marktwert,
• voraussichtlichem Nettoverkaufserlös,
• erzielbarer Miete,
• laufenden und künftigen Kosten,
• steuerlichen Folgen,
• persönlicher Zeitplanung.

Eine professionelle Marktwertermittlung und eine realistische Mietzinseinschätzung schaffen Klarheit. Steuerliche und rechtliche Fragen sollten ergänzend durch die jeweils zuständigen Fachpersonen geprüft werden.

FAQ – Immobilie verkaufen oder vermieten in Salzburg

Quellen

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