Welcher Makler in Salzburg kennt sich mit Sanierung aus?

Eine sanierungsbedürftige Immobilie zu verkaufen, ist etwas anderes als die Vermarktung einer bezugsfertigen Wohnung oder eines modernen Hauses. Kaufinteressenten möchten wissen, welche Arbeiten bereits durchgeführt wurden, was noch ansteht und mit welchen Investitionen sie möglicherweise rechnen müssen. Genau hier zeigt sich, ob ein Makler Erfahrung mit älteren und sanierungsbedürftigen Immobilien hat.

Es reicht nicht, ein Objekt im Exposé einfach als „sanierungsbedürftig“ oder „teilweise saniert“ zu bezeichnen. Entscheidend ist, den tatsächlichen Zustand möglichst nachvollziehbar aufzubereiten, vorhandene Unterlagen einzuordnen und offen zu benennen, was bekannt ist – und was nicht.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet Orientierung aus Vermarktungssicht und ersetzt keine technische, rechtliche, steuerliche oder energetische Fachberatung.

Warum Sanierungskompetenz beim Immobilienverkauf wichtig ist

Bei einer älteren Immobilie interessiert Kaufinteressenten nicht nur, wie Küche, Bad oder Böden aussehen. Häufig kommen sehr konkrete Fragen: Wann wurden die Fenster erneuert? Wie alt ist die Heizung? Wurden Leitungen oder Elektrik erneuert? Gibt es Rechnungen? Stehen bei einer Eigentumswohnung größere Arbeiten am Gebäude bevor? Wie hoch ist die Rücklage?

Je besser diese Fragen vor der Vermarktung geklärt sind, desto leichter können Interessenten einschätzen, welches Gesamtbudget sie benötigen. Fehlen Informationen, bedeutet das nicht automatisch, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt. Interessenten müssen aber mehr Unsicherheit einkalkulieren – und genau das kann sich auf die Kaufentscheidung auswirken.

Was bedeutet „saniert“ eigentlich?

Der Begriff wird beim Immobilienverkauf sehr unterschiedlich verwendet. Eine Wohnung kann beispielsweise neue Böden, frisch gestrichene Wände und eine neue Küche haben – Elektrik, Leitungen, Fenster oder Abdichtungen können trotzdem noch aus dem ursprünglichen Baujahr stammen.

Deshalb sollte man zwischen Renovierung, technischer Erneuerung, energetischer Sanierung und Instandsetzung unterscheiden. Zur Renovierung zählen etwa Malerarbeiten, neue Bodenbeläge, eine neue Küche oder eine optische Auffrischung des Badezimmers. Bei der technischen Erneuerung geht es zum Beispiel um Elektrik, Wasserleitungen, Heizungsverteilung oder andere technische Einrichtungen. Energetische Sanierungen betreffen unter anderem Fenster, Heizsystem, Dämmung von Dach oder Fassade. Feuchtigkeitsschäden, Risse, Dachschäden oder andere Mängel fallen wiederum in den Bereich der Instandsetzung und benötigen gegebenenfalls eine eigene fachliche Beurteilung.

Für ein Exposé gilt deshalb: so konkret wie möglich beschreiben. „Bad 2021 optisch erneuert“ sagt wesentlich mehr als „komplett saniertes Bad“, wenn beispielsweise Leitungen und Abdichtung nicht erneuert wurden.

Was sollte ein Makler bei einer sanierungsbedürftigen Immobilie tun?

Die Aufgabe des Maklers besteht nicht darin, die Arbeit eines Baumeisters, Sachverständigen oder Energieberaters zu übernehmen. Er sollte aber wissen, welche Fragen geklärt werden müssen und welche Unterlagen für Kaufinteressenten relevant sind.

Dazu gehört beispielsweise, vorhandene Rechnungen und Belege zu sammeln, Baujahre von Fenstern, Heizung oder Dach zu dokumentieren, Wartungs- und Prüfberichte anzufordern und den Energieausweis zu prüfen. Bei Eigentumswohnungen sind außerdem Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Beschlüsse, geplante Arbeiten und der Stand der Rücklage wichtig. Ebenso entscheidend ist, bekannte offene Punkte klar zu benennen und zu erkennen, wann ein Fachmann hinzugezogen werden sollte.

Das schafft keine bessere Bausubstanz – aber deutlich mehr Klarheit für Verkäufer und Kaufinteressenten.

Sanieren vor dem Verkauf oder lieber im bestehenden Zustand verkaufen?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Manchmal reichen überschaubare Maßnahmen, um eine Immobilie deutlich besser zu präsentieren. In anderen Fällen würde eine umfangreiche Sanierung viel Kapital und Zeit binden, ohne dass sich die Investition beim Verkauf vollständig wieder erzielen lässt.

Entscheidend ist zunächst die Zielgruppe. Manche Kaufinteressenten möchten einziehen, ohne zuvor monatelang umzubauen. Andere suchen ganz bewusst eine Wohnung oder ein Haus, das sie nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten können. Eine Immobilie muss deshalb nicht für alle Interessenten attraktiv sein – sie muss für die richtige Zielgruppe passend positioniert werden.

Auch der Umfang der Arbeiten spielt eine große Rolle. Ein paar kleinere Reparaturen sind etwas anderes als eine Sanierung mit mehreren Gewerken, neuen Leitungen, Fenstern, Heizung oder Eingriffen in die Bausubstanz. Wer vor dem Verkauf saniert, muss die Arbeiten zunächst finanzieren und trägt mögliche Verzögerungen, Kostensteigerungen und laufende Aufwendungen während der Bauzeit.

Ein einfaches Rechenbeispiel

Nehmen wir ein älteres Reihenhaus. Im bestehenden Zustand könnte der angenommene Verkaufspreis bei 380.000 Euro liegen. Nach verschiedenen Sanierungsarbeiten wird ein möglicher Verkaufspreis von 470.000 Euro angenommen.

Davon müssen allerdings unter anderem 75.000 Euro Sanierungskosten, 3.500 Euro für Finanzierung beziehungsweise Kapitalbindung und 2.000 Euro zusätzliche laufende Aufwendungen abgezogen werden. Rechnerisch verbleiben damit etwa 389.500 Euro.

Der Unterschied zum sofortigen Verkauf beträgt in diesem Beispiel also nur 9.500 Euro. Kommt während der Arbeiten ein unerwarteter Nachtrag hinzu oder wird der geplante Verkaufspreis nicht erreicht, kann dieser Vorteil schnell verschwinden.

Ein höherer Verkaufspreis bedeutet daher nicht automatisch einen höheren tatsächlichen Erlös. Die Zahlen dienen ausschließlich als Rechenbeispiel und stellen keine Marktwerte oder Sanierungskosten für Salzburg dar.

Was sich vor dem Verkauf häufig lohnt

Nicht jede sinnvolle Vorbereitung muss teuer sein. Oft beginnt sie mit einfachen Dingen: vorhandene Rechnungen und Unterlagen sortieren, Wartungsunterlagen beschaffen, Baujahre von Heizung, Fenstern oder anderen Bauteilen klären und den Energieausweis rechtzeitig prüfen.

Auch kleinere sichtbare Defekte können fachgerecht behoben werden. Keller und Nebenräume sollten gut zugänglich und ordentlich präsentiert werden. Bekannte Schäden sollten dagegen nicht kaschiert, sondern möglichst sauber eingeordnet oder fachlich abgeklärt werden.

Der Nutzen solcher Maßnahmen liegt weniger darin, eine Immobilie „schönerzurechnen“, sondern darin, Interessenten eine bessere Entscheidungsgrundlage zu geben.

Welche Investitionen sollte man besonders kritisch prüfen?

Eine neue Küche kann viel Geld kosten und trotzdem nicht dem Geschmack des künftigen Eigentümers entsprechen. Ähnliches gilt für eine komplette Badrenovierung, insbesondere dann, wenn Leitungen, Abdichtungen oder andere technische Bereiche ohnehin erneuert werden müssten.

Auch größere energetische Maßnahmen kurz vor dem Verkauf sollten gut überlegt sein. Fenstertausch, Heizung, Fassade oder Dämmung können grundsätzlich sinnvoll sein, benötigen aber Planung, Kapital und Zeit. Bei einer Eigentumswohnung kommt hinzu, dass viele Maßnahmen nicht vom einzelnen Wohnungseigentümer allein entschieden werden können.

Besonders problematisch ist reine Kosmetik bei ungeklärten Schäden. Ein Feuchtigkeitsfleck verschwindet nicht dadurch, dass man ihn übermalt. Gerade bekannte Schäden sollten vor dem Verkauf sauber eingeordnet werden.

Welche Unterlagen sollten vor dem Verkauf vorhanden sein?

Je nach Immobilie sind unterschiedliche Dokumente relevant. Besonders hilfreich sind ein gültiger Energieausweis, Unterlagen zur Heizung, Wartungsberichte, Rechnungen über Fenster, Dach oder Dämmung sowie Dokumente zu Elektrik und Leitungen. Auch Baupläne, Baubewilligungen und Unterlagen über frühere Umbauten können wichtig sein.

Bei Eigentumswohnungen kommen Protokolle der Eigentümerversammlungen, Beschlüsse über geplante Sanierungen, Betriebskostenabrechnungen und der Stand der Rücklage hinzu.

Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf in Salzburg?

Gerade bei älteren Immobilien gilt: Nicht jedes Dokument muss vorhanden sein. Wichtig ist vielmehr, klar zwischen belegt, bekannt, geschätzt und ungeklärt zu unterscheiden.

Der Energieausweis beim Verkauf

Beim Verkauf einer Immobilie in Österreich spielt auch der Energieausweis eine wichtige Rolle. Ein grundsätzlich höchstens zehn Jahre alter Energieausweis muss dem Käufer rechtzeitig vor Abgabe seiner Vertragserklärung vorgelegt und nach Vertragsabschluss ausgehändigt werden. In Immobilieninseraten müssen grundsätzlich auch Heizwärmebedarf, kurz HWB, und Gesamtenergieeffizienz-Faktor, kurz fGEE, angegeben werden.

Ob für ein konkretes Objekt eine gesetzliche Ausnahme gilt, muss im Einzelfall geprüft werden. Für Eigentümer bedeutet das vor allem: Den Energieausweis nicht erst dann suchen, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde.

Woran erkennt man einen Makler mit Erfahrung bei Sanierungsobjekten?

Schon im ersten Gespräch können Eigentümer einige einfache Fragen stellen. Eine davon ist: „Welche Unterlagen benötigen Sie von mir?“ Die Antwort sollte konkreter sein als „Schicken Sie einfach alles, was Sie haben“.

Auch die Frage „Wie beschreiben Sie bereits erfolgte Sanierungen?“ ist aufschlussreich. Gute Angaben nennen möglichst das Jahr und den tatsächlichen Umfang. Fehlen Unterlagen, sollte offen benannt werden, welche Informationen nicht gesichert sind.

Bei der Frage, ob vor dem Verkauf noch saniert werden sollte, gibt es keine pauschal richtige Antwort. Eine seriöse Einschätzung hängt vom konkreten Objekt, von den Kosten, der Zielgruppe und dem möglichen Mehrerlös ab. Ebenso wichtig ist, dass ein Makler erkennt, wann ein Sachverständiger, Energieberater, Baumeister oder anderer Fachmann benötigt wird.

Der häufigste Fehler: „komplett saniert“

Gerade bei älteren Immobilien ist diese Formulierung schnell verwendet. Problematisch wird es, wenn bei näherer Nachfrage niemand mehr genau sagen kann, was tatsächlich erneuert wurde.

Vielleicht wurde das Badezimmer neu verfliest und eine neue Sanitärausstattung eingebaut, die Leitungen darunter sind aber unverändert. Vielleicht wurden die Fenster getauscht, Dach und Heizung dagegen nicht.

Fazit: Sanierungsbedarf muss kein Verkaufsproblem sein

Eine sanierungsbedürftige Immobilie ist nicht automatisch schwer verkäuflich. Entscheidend ist, dass Kaufinteressenten verstehen können, was sie kaufen.

Dazu gehören eine nachvollziehbare Beschreibung des Zustands, vorhandene Unterlagen, eine realistische Preisstrategie und eine Zielgruppe, die zum Objekt passt. Ein Makler mit Erfahrung bei älteren und sanierungsbedürftigen Immobilien erkennt deshalb nicht nur, was auf den Fotos gut aussieht. Er hilft dabei, den vorhandenen Zustand nachvollziehbar aufzubereiten und weiß, wann zusätzlich technische, energetische oder rechtliche Fachleute benötigt werden.

Häufige Fragen zu Makler und Sanierung in Salzburg

Quellen

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Energie-, Bau- oder Förderberatung.